物业外包利与弊如下：

利：(1) 企业可以降低固定费用，将部分物业管理服务交给专业的外包公司来完成; (2) 外包公司能够提供全方位的物业管理服务，不仅有管理方面的服务，还能提供一定的技术服务; (3) 易于租赁，能够有效地降低租赁费用和时间;

弊：(1) 外包公司可能不能完全满足企业的物业需求; (2) 物业管理服务可能存在一定的收费标准; (3) 外包公司可能只能在一定期限内提供服务。