和业主沟通独家房源时，需要注意以下技巧：

1. 了解业主需求：在沟通过程中，要了解业主想要出售房屋的原因、时间和价格等方面的需求，这样才能有针对性地提供帮助和建议。

2. 明确自身优势：作为房产经纪人，可以突出自己和所属公司的优势，例如在市场上的良好口碑、专业的服务、丰富的经验等等。

3. 展示市场分析能力：通过市场分析，向业主呈现目前房地产市场的趋势与走向，让业主对房屋的实际价值有一个更准确的了解。

4. 针对房屋特点做出推荐：根据房屋的特点，包括房型、户型、面积、地段等，向业主提供有用的推荐与建议，例如如何展示房屋的优势、如何改善房屋的不足以及如何定价等。

5. 建立信任关系：在沟通过程中，要尽可能地创造亲和和信任感。可以通过认真倾听业主的意见、回答业主的问题、提供专业建议和服务等方式来建立关系。

总之，沟通时要注重体现专业性、诚信度和耐心度，既要关注业主的需求，又要为他们提供有效的服务和解决方案。